Kosten beim Verkauf einer Immobilie

Grundschuldlöschung, Steuern, Vorfälligkeitsentschädigung, … In diesem Blogartikel geht es um die anfallenden Kosten, mit denen Sie als Verkäufer im Rahmen der Veräußerung Ihrer Immobilie rechnen müssen.

Das Wertgutachten

Eine solide Wertermittlung steht in der Regel am Anfang des Verkaufsprozesses, damit Sie Ihre Immobilie zu einem angemessenen Preis anbieten können. Die Kosten hierfür können abhängig vom Gutachter und der Art des Gutachtens sehr unterschiedlich ausfallen. Je nach Gutachten werden (abhängig vom ermittelten Wert) hierbei mitunter mehrere tausend Euro fällig. Im Rahmen eines Immobilienverkaufs über einen Immobilienmakler ist eine Marktpreiseinschätzung in der Regel kostenlos bzw. in der im Anschluss an den Immobilienverkauf zu zahlenden Maklercourtage enthalten.

Home Staging

Als Home Staging bezeichnet man das optimale Herrichten einer Immobilie für den Verkauf. Denn ob ein Interessent zum Käufer wird, entscheidet sich oft schon in den ersten Sekunden. Für den ersten Eindruck gibt es keine zweite Chance. Ähnlich wie beim Verkauf eines PKW sollte auch eine Immobilie ansprechend für den Interessenten aufbereitet werden, damit dieser sich vorstellen kann, darin zu wohnen. Helfen Sie dem Vorstellungsvermögen Ihrer Kaufinteressenten durch eine ansprechende Renovierung, kleinere (oder bei Bedarf auch größere) Schönheitsreparaturen, Gartenarbeiten und ansprechender Möblierung / Dekoration auf die Sprünge. Hierfür gibt es Unternehmen, die sich auf die professionelle Aufbereitung von Immobilien spezialisiert haben und Verkäufer bei der kostensparenden Herrichtung Ihrer Immobilie unterstützen. Ihr Vorteil: Sie verkürzen die Verkaufszeit, erzielen einen mitunter deutlich höheren Verkaufspreis und vermeiden damit laufende Nebenkosten, sowie möglicherweise erforderliche Preissenkungen. Die Kosten für professionelles Home Staging sind höchst individuell und abhängig vom jeweiligen Aufwand. Sie können einige hundert bis mehrere tausend Euro betragen. Gut investiertes Geld, das sich beim Immobilienverkauf für gewöhnlich mit einer überdurchschnittlichen Rendite bezahlt macht. Verkaufspreise, die bis zu 15% höher ausfallen, sind durch professionelles Home Staging durchaus möglich.

Löschungen im Grundbuch

Lasten und Beschränkungen im Grundbuch (z.B. ein Wohnrecht oder eine von der finanzierenden Bank zur Kreditsicherung eingetragene Grundschuld), die vom Käufer nicht übernommen werden, müssen vor der Eigentumsübertragung aus dem Grundbuch gelöscht werden. Hierbei entstehen Gebühren, die an den Notar und das Grundbuchamt zu entrichten sind. Im Falle einer Grundschuldlöschung fallen Kosten in Höhe von jeweils bis zu 0,2% des zu löschenden Grundschuldbetrages für den Notar und das Gericht (Grundbuchamt) an, die von Ihnen als Verkäufer zu zahlen sind. Bei einer Grundschuld in Höhe von € 100.000,00 liegt die Gebühr demnach bei etwa € 400,00 (jeweils € 200,00 für den Notar und für das Grundbuchamt). Genauere Auskünfte zu den Kosten erteilt Ihnen der Notar.

Vermarktungskosten

Hierzu zählen alle Ausgaben, die im Rahmen der Vermarktung Ihrer Immobilie entstehen. Dies sind mitunter Aufwendungen für professionelle Fotos, Inserate, sowie das Einholen und Aufbereiten von Unterlagen (Grundbuchauszug, Lageplan / Flurkarte, Auszug aus dem Altlastenkataster und dem Baulastenverzeichnis, Nachweis über Anlieger-/ Erschließungsbeiträge, Grundrisse, Ansichten & Schnitt, Flächen- & Kubaturberechnungen, Baubeschreibung, Nachweise über Modernisierungs- / Sanierungsmaßnahmen, Energieausweis und ggf. weitere Unterlagen wie die Teilungserklärung, Protokolle von Eigentümerversammlungen, Beschluss – Sammlungen, Hausgeldabrechnungen, Wirtschaftsplan, etc.).

Hier können – je nach Aufwand und Erfordernis – schnell mehrere hundert bis mehrere tausend Euro zusammen kommen.

Ein Inserat auf Immobilienscout24 kostet beispielsweise derzeit (je nach Lage und Verkaufspreis) zwischen 79,90 Euro und 349,90 Euro / Monat. Bei einem Inserat über insgesamt 4 Monate liegen Sie hier also bereits zwischen 319,60 und 1.399,60 Euro.

Professionelle Fotos vom Fotografen kosten je nach Aufwand ca. 200 bis 400 Euro.

Der gesetzlich vorgeschriebene Energieausweis ist ab ca. 50 Euro (Verbrauchausweis: zulässig für Immobilien, die die Wärmeschutzverordnung von 1977 einhalten und / oder mit mehr als fünf Wohneinheiten, dieser basiert auf dem Energieverbrauch der letzten drei oder mehr Jahre) bis ca. 500 Euro (Bedarfsausweis: u.a. für Neubauten (obligatorische Ausstellung) oder Häuser, die die Wärmeschutzverordnung von 1977 noch nicht einhalten) zu haben.

Für weitere Unterlagen wie einen aktuellen Grundbuchauszug, Lageplan / Flurkarte, Auszug aus dem Altlastenkataster und dem Baulastenverzeichnis, Nachweis über Anlieger-/ Erschließungsbeiträge, Grundrisse, Ansichten & Schnitt, Flächen- & Kubaturberechnungen, etc. sind mit Kosten um die 100 Euro zu rechnen. Je nachdem, ob im Altlastenkataster oder Baulastenverzeichnis Eintragungen vorhanden sind, kommen hier mitunter weitere Kosten hinzu, die unter Umständen mehrere hundert Euro betragen können. Dies hängt immer vom Einzelfall ab. Für Kaufinteressenten sind die entsprechenden Auskünfte und Unterlagen notwendig, um eine Finanzierungsanfrage bei einem Kreditinstitut stellen zu können. Diese müssen aktuell sein, d.h. sie dürfen zum Zeitpunkt der Finanzierungsanfrage nicht älter als drei Monate sein. Es kann also durchaus vorkommen, dass die entsprechenden Unterlagen während der Vermittlungsdauer mehrere Male beantragt und bezahlt werden müssen.

Bei der Beauftragung eines Immobilienmaklers / eine Immobilienmaklerin sind diese Kosten – abhängig von der individuellen Vereinbarung im Maklerauftrag – in der Regel in der nach erfolgreicher Vermittlung zu zahlenden Maklerprovision enthalten. Mit der Beauftragung eines Immobilienmaklers / einer Immobilienmaklerin sparen Sie sich zudem den hiermit verbundenen, nicht unerheblichen Aufwand. Die Kosten für die Dienstleistung eines Maklers / einer Maklerin belaufen sich in NRW für gewöhnlich auf 3,57% des Verkaufspreises.

Vorfälligkeitsentschädigung

Bei bestehenden Darlehen für die zu verkaufende Immobilie lohnt sich vor der Veräußerung ein Blick in den Darlehensvertrag / die Darlehensverträge. Darin enthalten ist die sogenannte Zinsbindungsfrist. Dies ist der Zeitraum, für den der im Kreditvertrag vereinbarte Zinssatz festgeschrieben wird. Wird Ihre Immobilie vor Ablauf der Zinsbindungsfrist verkauft und das Darlehen damit vorzeitig getilgt, wird eine sogenannte Vorfälligkeitsentschädigung gegenüber dem Kreditinstitut fällig. Eine Ausnahme bilden hier Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist von mehr als zehn Jahren. Nach Ablauf von zehn Jahren kann eine Kündigung mit einer sechsmonatigen Kündigungsfrist nach § 489 Abs. 1 Nr. 3 BGB erfolgen. Das bedeutet, wenn Sie am 01.12.2009 einen Darlehensvertrag mit einer Zinsbindungsfrist von 15 Jahren abgeschlossen haben, können Sie dieses Darlehen mit einer Kündigungsfrist von sechs Monaten ab dem 01.12.2019 vorzeitig kündigen, ohne dass eine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen ist. Für vorzeitige Darlehensrückzahlungen innerhalb von einer zehnjährigen oder geringeren Zinsbindungsfrist sollten Sie unbedingt vorab mit Ihrem Kreditinstitut sprechen, um einen Überblick über die Höhe der zu zahlenden Vorfälligkeitsentschädigung zu erhalten.

Grunderwerbsteuer

Was Sie als Verkäufer mit der Grunderwerbsteuer zu tun haben… Die zahlt doch der Käufer – oder etwa nicht? In den meisten Fällen ist dies so. Hierzu muss jedoch eine Vereinbarung im notariellen Kaufvertrag stehen. Denn das Finanzamt wendet sich mit dem Grunderwerbsteuerbescheid an denjenigen, der sich im Vertrag zur Zahlung der Steuer verpflichtet hat. In den allermeisten Fällen ist dies der Käufer. Zahlt dieser jedoch nicht,  haftet gem. § 13 Nr. 1 GrEStG auch der Verkäufer gegenüber dem Finanzamt (Gesamtschuldnerhaftung). Den Käufer vor dem Kaufvertrag auf seine Bonität zu prüfen bzw. eine Finanzierungsbestätigung / einen Kapitalnachweis von ihm anzufordern, ist daher eine gute Idee. Sofern Sie Ihre Immobilie über einen Immobilienmakler / eine Immobilienmaklerin verkaufen, wird diese Aufgabe vom ihm / ihr übernommen. Ihr Makler ist hierzu gesetzlich verpflichtet (§2, Abs. 1, Nr. 14 GWG; §43 GWG).

Spekulationssteuer

Die sogenannte Spekulationssteuer ist innerhalb der Spekulationsfrist auf den erzielten Gewinn zu zahlen, den Sie als Verkäufer möglicherweise mit dem Verkauf Ihrer Immobilie erzielt haben. Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre beim Verkauf einer vermieteten / nicht eigengenutzten Immobilie. Bei einer selbstgenutzten Immobilie (dies gilt auch für die Nutzung durch Ihre kindergeldberechtigten Kinder) beträgt die Frist drei Jahre, richtet sich jeodch nach dem Kalenderjahr.

Wenn Sie eine Immobilie im November 2018 erwerben und diese von Dezember 2018 bis Januar 2020 selbst bewohnen, können Sie sie anschließend ohne anfallende Spekulationssteuer verkaufen. So haben Sie genau genommen nur ein Jahr und einen Monat darin gewohnt, müssen aber trotzdem keine Spekulationssteuer beim Immobilienverkauf entrichten.

Grundsteuer

Die Verpflichtung zur Zahlung von Steuern und Abgaben erlischt nicht gleichzeitig mit der Übergabe an den neuen Eigentümer.

Bei der Grundsteuer gilt das sogenannte Stichtagsprinzip. Das bedeutet, dass die Grundsteuer für ein ganzes Kalenderjahr nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres festgesetzt wird. Änderungen während des Kalenderjahres wirken sich erst für die Grundsteuer des nächsten Kalenderjahres aus.

Der bisherige Eigentümer ist somit bei einem Verkauf zum 01.04. noch bis zum 31.12. des Übergangsjahres steuerpflichtig. Die Umschreibung durch das Finanzamt auf den Käufer erfolgt zum 01.01. des auf die Übereignung folgenden Kalenderjahres.