Um eine solide Baufinanzierung auf die Beine zu stellen, ist es sinnvoll, sich vorab über alle Kosten zu informieren, die im Rahmen eines Immobilienerwerbs entstehen. Welche Kosten dies sind oder sein können, erfahren Sie in diesem Blog – Artikel.
Die Erwerbsnebenkosten – ein häufig unterschätzter Faktor
Die sogenannten Kaufnebenkosten machen in Nordrhein – Westfalen in der Regel zwischen 8 und 12 Prozent des Kaufpreises aus. Hierzu zählen die Notar- und Gerichtskosten, die Grunderwerbsteuer, sowie ggf. die Maklercourtage.
Notar- und Gerichtskosten
Zu den Erwerbsnebenkosten gehört zum Beispiel die Bezahlung des Notars. Jeder Immobilienkauf muss in Deutschland notariell beurkundet werden. Ein Besuch beim Notar ist somit unumgänglich.
Sofern die Immobilie mit Hilfe eines Darlehens finanziert wird, verlangt die finanzierende Bank für gewöhnlich die Eintragung einer Grundschuld in entsprechender Höhe. Der Notar veranlasst, dass diese dann ins Grundbuch eingetragen wird.
Für die Dienstleistung des Notars und erforderliche Eintragungen im Grundbuch (beim Amtsgericht) müssen Immobilienkäufer mit Kosten in Höhe von etwa 1,5 Prozent des Kaufpreises rechnen. Bei einer Immobilie mit einem Kaufpreis von 300.000 Euro sind das immerhin etwa 4.500 Euro. Der genaue Betrag ist hierbei unter anderem davon abhängig, ob und in welcher Höhe Sie den Kaufpreis durch ein Kreditinstitut finanzieren. Die Kosten für die Eintragung einer Grundschuld bemessen sich an dem einzutragenden Grundschuldbetrag. Genauere Auskünfte hierzu erteilt Ihnen in diesem Fall Ihr Notar oder Sie verwenden einen Notar- und Grundbuchkostenrechner im Internet. Die entsprechenden Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz einheitlich geregelt und somit nicht verhandelbar.
Die Grunderwerbsteuer
Seit dem Jahr 2006 bestimmen die Bundesländer selbst, wie hoch die Grunderwerbssteuer in ihrem Land angesetzt wird. In Nordrhein-Westfalen beträgt diese 6,5 Prozent der Bemessungsgrundlage.
Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer ist der sogenannte Wert der Gegenleistung. In den meisten Fällen entspricht dieser dem Kaufpreis.
Bei einem Kaufpreis in Höhe von 300.000 Euro wären bei einem Hauskauf im Kreis Mettmann, Wuppertal, Essen, Düsseldorf oder dem Rhein-Kreis Neuss demnach 19.500 Euro an Steuern fällig.
Beim Kauf einer Eigentumswohnung wird für die Bemessungsgrundlage noch der anteilige Wert der Instandhaltungsrücklage vom Kaufpreis abgezogen. Ein guter Makler / eine gute Maklerin sorgt hierbei im Vorfeld dafür, die erforderlichen Auskünfte hierzu von der Hausverwaltung einzuholen und den Wert der Instandhaltungsrücklage im notariellen Kaufvertrag mit aufnehmen zu lassen, damit das Finanzamt die Berechnung der Grunderwerbsteuer entsprechend vornehmen kann, die dann für Sie zu einer Steuerersparnis führt.
Zudem kann mit erworbenes Inventar (beispielsweise Möbel, eine Küche oder ein Kaminofen), das nicht fester Bestandteil der Immobilie ist, im Kaufvertrag mit einem separaten Kaufpreis festgehalten werden. Der entsprechende Betrag senkt dann – sofern er der Behörde angemessen erscheint – ebenfalls die Steuerlast, da auf mit gekauftes Inventar keine Grunderwerbsteuer berechnet wird. Lassen Sie sich hierzu im Vorfeld vom Notar beraten.
Die Grunderwerbssteuer ist innerhalb Deutschlands unterschiedlich hoch, so wie auch die Maklergebühren in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich hoch ausfallen können.
Die Maklercourtage
3,57 Prozent (inkl. 19 Prozent Mehrwertsteuer) des notariell beurkundeten Kaufpreises zahlen sowohl der Käufer als auch der Verkäufer in der Regel in Nordrhein-Westfalen an den Immobilienmakler / die Immobilienmaklerin. Beim Kauf einer Immobilie mit einem Kaufpreis in Höhe von 300.000 Euro entspräche dies 10.710 Euro Käufercourtage (auch Außenprovision genannt). In Berlin zum Beispiel zahlt ein Käufer deutlich mehr. Hier trägt er (aktuell noch) die komplette Courtage und zahlt 7,14 Prozent Maklergebühren.
Sie als Käufer haben den Makler / die Maklerin in der Regel nicht ursprünglich selbst ausgesucht / beauftragt. Dies soll Ihnen (zumindest im Idealfall) jedoch nicht zum Nachteil gereichen. Lassen Sie sich beim Immobilienkauf von Ihrem Makler / Ihrer Maklerin ausführlich beraten, fragen Sie ihn oder sie alles, was Sie wissen möchten und nehmen Sie – sofern vorhanden – seine Dienstleistung / sein Netzwerk z.B. im Bereich einer qualifizierten Finanzierungsberatung in Anspruch. Ein guter Makler / eine gute Maklerin ist ein(e) qualifizierte(r) Ansprechparter(in) in allen Fragen rund um Ihren Immobilienerwerb und macht sich auch beim Käufer um seine / ihre Provision verdient.
Die Grundsteuer
Zusätzlich müssen Haus- oder Wohnungsbesitzer später die sogenannte Grundsteuer entrichten (in der Regel vierteljährlich oder jährlich). Dafür setzt das Finanzamt zunächst einen Einheitswert fest, der (aktuell noch) dem Wert der Immobilie zum 1. Januar 1964 entspricht. Die Berechnungsgrundlage wird sich nach der erfolgten Grundsteuerreform für Immobilienbesitzer noch mal ändern. Wie dies genau ausgestaltet sein wird, liegt teilweise auch im Ermessensspielraum der Länder sowie der Gemeinden (durch die Festlegung des Hebesatzes) und ist daher zum aktuellen Zeitpunkt noch nicht prognostizierbar.
Die Grundsteuer zählt zu den laufenden Nebenkosten, die Sie in der Regel bislang im Rahmen Ihrer (Miet)Nebenkosten auch schon bezahlt haben.
Weitere, individuelle Kosten beim Immobilienkauf
Renovierung / Umbau / Sanierung, sowie Umzugskosten und Aufwendungen für Möbel und / oder eine neue Küche sind weitere Ausgaben, die beim Immobilienkauf auf Sie zukommen können. Diese sind höchst individuell und sollten im Bedarfsfall großzügig mit einkalkuliert werden. Lassen Sie sich hierzu am besten vorab Kostenvoranschläge erstellen / Angebote unterbreiten, damit Sie die entsprechenden Kosten auf solider Basis mit einplanen können.
Fazit
Die Bezahlung des Notars mit einem Betrag in Höhe von 4.500 Euro, 19.500 Euro Grunderwerbssteuer und 10.710 Euro Maklergebühren ergeben für einen Käufer einer Immobilie in Nordrhein-Westfalen nach unserem Rechenbeispiel also insgesamt 34.710 Euro zusätzlich zum Kaufpreis in Höhe von 300.000 Euro. Individuelle Kosten sind hierbei noch hinzuzurechnen.
Für eine ausführliche, individuelle Finanzierungsberatung empfehle ich Ihnen gerne einen passenden Finanzierungsberater. Rufen Sie mich hierzu an oder schreiben mir eine E-Mail.
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